4 施工管理的重要性分析

　　所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式(分别发包)、施工总承包模式(Gc)、施工总承包管理模式(MC)、(设计加施工)承包模式、项目总承包模式、CM(ConstructionManagement)承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。随着建筑市场不断向专业化、精细化方向发展，对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

　　一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cOS tp1us”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

　　对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术及程序、施工环境等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

　　5 物业管理

　　房地产的物业管理是狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。房地产的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

　　物业管理目的是使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工曰益发展的背景下，房地产开发在规划设计阶段，通过公升、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司介入项甘规划设计就得尤为重要。

　　6 建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

　　房地产开发经营中的工程管理包括上述的 划管理、丌发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成‘项成功的1程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。凶此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的协调重要内容(部分地体现在开发管理工作中)。

　　房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利 各 、 化水平的提高;但是设计与施[ 的分离也带来J，很多问题。比如，设计者不了解施_L工艺，从而使设计方案施工 难，影响项U建设的成本和进度;或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，.[程管理中的可施T忡分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施T性(Constrtlctal~ility)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设汁、采购和现场操作中，以实现项目的总体口标”。在房地产开发中，也建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计 满足计划}{标的、最经济、最容易施工的方案;项门的开发管理人员依 该方案，考虑各种人力、材料、施_I=设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划;施工管理人员或承包商根据自身的施工(管 )经验对该方案采用适当的材料和上法，在规划设汁阶段对建筑帅、T程师提出建议，在一定 度上影响设计方案，从r而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施上的 行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等办面的 制设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的哎计的内容进行讨论、分析和改进。

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