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摘要：在金融危机影响下，房地产开发在建设阶段面临着诸如设计、施工、材料等风险。将风险分为外部风险、环境风险和开发商自身风险三大类，采用三级模糊评判方法对体北项目在施工阶段的风险进行分析评价。研究表明体北项目风险处于低水平，综合风险可控。
随着工业化和城市化进程加剧，房地产业在国民经济中的基础性、先导性及支柱性日益突出。受经济、社会、技术等因素的影响，房地产行业面临诸多的不确定性，是高收益与高风险并存的行业。近几年我国部分地区投资增幅过大、房地产价格上涨过快，出现了不同程度的投资盲目性，“过热”、“虚热”和结构性问题。2008金融危机席卷全球，受其影响我国宏观经济进行结构调整，致使我国许多地方的楼盘滞销、价格下降或有价无市，购买者退房的局面。房地产行业潜在的风险逐渐凸显。
建筑成本几十年来每平方米只比原来上涨了每平方米100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋建筑成本只占房价不到20%。房价己经严重背离了居民的实际购买力(一套普通住宅大约相当于城市居民10至15年的收入)，房地产泡沫面临破裂危险，房地产项目投资面临诸多风险。房地产项目建设周期长、影响因素多、项目参与各方多，施工阶段作为房地产项目的具体建设阶段，面临诸多风险。如何控制风险，应该成为人们关注的一个问题。
1 确定评判对象的因素集
根据施工过程中风险的来源，可把风险分为外部风险、环境风险和开发商自身风险三大类。综合分析影响房地产施工阶段风险来源的从属关系，可采用3个层次的模糊综合评判模型，即
。其中，第一层包含的3个因素：外部风险、环境风险和开发商自身风险;第二层因素中外部又包含：施工风险、监理风险、勘察设计风险;第三层因素的施工风险又包括：施工单位的信用、施工技术能力、施工管理能力、与外界协调能力。
根据天津体北项目的工程实际情况，设计如表 1 体北项目风险评价指标。
表 1 体北项目风险评价指标
三级指标三级指标一级指标
外部风险A1施工风险A11施工单位的信用A111、施工技术能力A112、施工管理能力A113、与外界协调能力A113
监理风险A12监理技术水平A121、监理素质A122、监理工作效率A123
勘察设计风险A13设计质量A131、勘察质量A132、技术复杂程度A133
环境风险A2自然环境风险A21恶劣气候条件A211、地质水文条件A212
社会环境风险A22利率变化A221、产业结构调整A222、经济政策变化A223
自身风险A3材料风险A31材料价格A311、材料质量A312、材料供应及时性A313
管理风险A32组织结构A321、管理人员素质A322
合同风险A33合同形式A331、合同完备性A332、合同管理人员素质A333
技术风险A34技术成熟程度A341、工程技术人员水平A342
2 影响因素权重确定
根据风险发生后产生的影响效果，风险可分为：低风险、较低风险、中等风险、较高风险、高风险等五个等级。由此可建立评语因素集。本项目邀请国内甲、乙、丙三位知名专家对风险因素进行判断，综合考虑专家的阅历、经验和水平，确定三位专家的权重分别为0.3、0.4、0.3。
引用A.L.Satty教授建议的1~9的整数及其倒数的标度方法。对每一层中各因素相对重要性给出的判断，形成判断矩阵。各专家对各指标给出比较结果，并对每个权重矩阵进行一致性检验，根据不同的权重加权得出最终的评价矩阵。
三位专家分别对各指标的风险作出评价，风险隶属度经加权后的结果见表 2 体北项目风险评语隶属度。
表 2 体北项目风险评语隶属度
三级指标权重二级指标权重一级指标专家评语
甲乙丙
外部风险A10.511施工风险A110.277施工单位的信用A111高高高
施工技术能力A112高较高高
施工管理能力A113高高较高
与外界协调能力A113较低较低较低
监理风险A120.119监理技术水平A121中等中等中等
监理素质A122低低低
监理工作效率A123低较低低
勘察设计风险A130.604设计质量A131高高高
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